SCI, SCPI, FCPI

SCI, SCPI, FCPI : Gare à la Confusion !

SCI, SCPI, FCPI : derrière ces acronymes présentant certaines proximités phoniques se cachent des réalités fort différentes. En effet, rien de moins similaire que d’investir dans des entreprises innovantes ou de l’immobilier et de créer une société ! Nous vous proposons dans cet article de vous éclairer sur les principales caractéristiques de ces outils patrimoniaux.

La SCI : une Société pour son Patrimoine Immobilier

La SCI est une Société Civile Immobilière. Il s’agit donc d’une structure sociétaire dotée de la personnalité morale. Souvent perçue comme un moyen de bien organiser son patrimoine, tant dans sa valorisation que dans sa gestion et sa transmission, la SCI est un outil privilégié par les particuliers qui souhaitent y regrouper leurs actifs immobiliers.

La société devient alors le propriétaire des avoirs, et ses membres y sont représentés au prorata des parts sociales détenues. Simple et souple dans sa mise en place et son fonctionnement, la SCI nécessite néanmoins de faire appel à des experts avisés (notaire, conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste) afin de bénéficier de conseils pour optimiser sa mise en place. Se posent en effet des questions propres aux formes sociétaires qui sont souvent négligées lors de la constitution.

Comme pour tout bilan patrimonial, il convient en premier lieu de parfaitement définir ses besoins. Quels sont les objectifs poursuivis ? Pourquoi une société et non pas une détention en direct des biens ? De plus, la rédaction des statuts ne doit pas être la transposition d’un exemplaire trouvé sur un site Internet, mais bien un document spécifique, qui répond à vos objectifs patrimoniaux. De ces questions préalables dépendront en grande partie la réussite et la pérennité de votre SCI.

La SCPI : la “Pierre Papier”

La SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier, souvent surnommée la pierre papier. Qu’elle soit détenue en direct ou au sein d’une assurance-vie, elle est souvent vue comme un moyen de diversifier son patrimoine, en introduisant de l’immobilier dans ses actifs.

En effet, bien que la SCPI présente des caractéristiques proches de certains actifs financiers (notamment une liquidité plus importante qu’un bien immobilier classique), elle est considérée comme un actif immobilier dans le calcul de l’IFI (lien https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/calcul-de-lifi pour la source) (Impôt sur la Fortune Immobilière). Par ailleurs, elle est souvent choisie par les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine sans pour autant investir sur les marchés financiers, considérant ces derniers comme trop volatiles et risqués.

Le fonctionnement d’une SCPI peut se résumer à une collecte de fonds (le plus souvent par l’intermédiaire des banquiers et des assureurs), qui va permettre à la société gérant l’émission des SCPI de faire l’acquisition de nouveaux actifs immobiliers. Ces biens seront ensuite loués, ce qui permettra aux détenteurs de SCPI de profiter des loyers perçus.

Détenir des SCPI, c’est ainsi devenir indirectement propriétaire d’une partie des immeubles, au prorata de son investissement. Comme toute part, la valorisation des SCPI varie au fil du temps, en fonction de l’offre et de la demande, ce qui peut également augmenter (ou diminuer !) la valorisation du patrimoine de leurs détenteurs. La SCPI permet donc d’investir dans l’immobilier sans en supporter les contraintes, et à des niveaux d’investissements initiaux beaucoup plus abordable qu’un bien immobilier.

Le FCPI : le Financement de l’Innovation

Le FCPI est un Fond Commun de Placement pour l’Innovation. Assortis d’avantages fiscaux non négligeables, les FCPI sont destinés à financer les entreprises innovantes. Les fonds collectés lors de la souscription des FCPI par les épargnants sont en effet destinés à permettre le décollage de start-ups technologiques, dans l’espoir d’en faire les licornes de demain.

Attention, il convient de parfaitement se renseigner sur la qualité et l’expertise des gérants du fonds qui sélectionnent ces jeunes pousses. En effet, les épargnants sont souvent alléchés par les avantages fiscaux et négligent le potentiel risque de leur investissement. Il faut toujours garder en tête que la fiscalité ne constitue pas un objectif patrimonial.

Le FCPI est avant toute chose un placement dynamique, qui va diversifier votre patrimoine et qui doit, au-delà de son intérêt fiscal, se révéler attractif sur son rendement futur. Une parfaite compréhension des risques encourus est indispensable. Il convient de se renseigner sur les performances passées des FCPI, même si, selon l’adage bien connu, les performances passées ne sont pas une garantie des performances futures. Elles constituent néanmoins une historicité qu’il ne faut pas négliger, et qui démontre l’expertise des gérants dans leur sélection. Il est en effet primordial de se renseigner sur la façon dont sont choisies les sociétés.

À titre d’exemple, un FCPI dont les gérants sont spécialisés dans le secteur de la FinTech peut être plus judicieux qu’un fond généraliste, car plus à même de connaître les points à surveiller lors de la sélection des start-ups. Il faut par conséquent étudier le background des gérants. Ont-ils une expérience significative dans leur domaine ?

Enfin, il faut garder à l’esprit les risques de cet investissement. C’est précisément sur ce point que les déceptions sont les plus grandes, car souvent minimisé par les agents en charge de la commercialisation des FCPI. L’épargnant apparaît le plus souvent frustré par les performances obtenues. Il ne faut pas oublier que vous investissez sur des sociétés innovantes, dont le projet peut se révéler non viable. Il faut donc garder à l’esprit que beaucoup de ces sociétés ne seront pas rentables, et seules quelques-unes deviendront des pépites de la Tech.

On le voit, ces trois outils recouvrent des caractéristiques et des réalités bien différentes. Un facteur leur est néanmoins commun : ils constituent tous de formidables outils patrimoniaux, et répondent parfaitement à des besoins spécifiques des particuliers. Encore une fois, la clé de la réussite peut se résumer à parfaitement connaître ses besoins et à bien connaître les outils qui permettent d’y arriver !

 

Crédit photo : Pixabay/nattanan23

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